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【律師解析】住宅小區幼童事故頻發,究竟誰的責任?

發布時間:2018-06-06作者:法制盛邦鄧剛律師、汪朝霞

近期以來,在不同的住宅小區里,幼兒因從高樓墜落、被高空拋物砸傷等新聞屢見不鮮,小區物業管理問題及未成年人的監護等問題,引起了社會的廣泛關注。對此,廣東法制盛邦律師事務所鄧剛律師在接受廣東廣播電視臺采訪時發表了一些法律觀點。為讓讀者對住宅物業的損害責任承擔有更加全面的了解,鄧剛律師對當前存在的一些物業管理與服務領域涉及的一些熱點問題,進行了解答。

物業服務企業:張貼提醒公告就能了事么?

按照物權法等規定,物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。物業服務企業對于住宅小區設施設備負有安全保障義務,即應盡到合理注意義務和妥善管理義務,并且在發生事故后,及時采取應急措施,防止損害進一步擴大。

但在實務當中,物業服務企業往往以進行通知和提醒為由,以此來主張免除其責任。物業公司的這類抗辯有法律依據么,下文對物業公司應承擔的一些義務作簡要的分析。

物業公司須承擔查驗、排查和消除安全隱患義務,對已經存在的安全隱患要及時發現并向有關單位反映,防止損失進一步擴大。

《物業管理條例》規定,物業服務企業在承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

案例:李某和張某因舉辦婚禮在小區燃放煙花,導致吳某的房屋起火。在消防人員趕到后因消防栓無水后采用消防車供水滅火,火災導致吳某房屋財產損失幾十萬元。法院認為,物業公司作為小區的管理者,應當加強監管,在明知李某和張某結婚需燃放煙花時,疏忽大意,沒有及時發現、及時制止;樓內消防設施消火栓長期處于無水狀態,雖已報修,但仍有義務督促消防栓供應單位及時予以維修,物業公司未盡到管理職責;耽誤了火災的有效施救,導致損失擴大,故物業公司對造成的損失應承擔民事賠償責任。

物業公司應承擔設備設施及時維修義務。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。物業公司應組織定期養護和維修房屋的共用部分和共用設施設備,其中包括:房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施。

案例:某小區公用水箱滲漏,業主多次向向該小區物業服務企業投訴,但物業服務企業未予以理睬,由于水箱漏水導致業主王某因地面積水滑溜摔倒住院,法院認為物業服務企業應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院,對王某的損失給予賠償。

物業公司應當對安全隱患盡到警示義務。

根據相關規定,物業服務企業對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志或防范措施。警示標識要起到警示作用,如果警示標識設置位置隱蔽,或者光線昏暗等原因導致警示標識不明顯,就難以起到警示作用,物業服務企業有可能因未盡到充分的管理和維護職責而承擔責任。

案例:業主肖某小孩樊某在樓頂消防水箱玩耍,不慎墜樓一案,法院認為物業公司應對小區存在的安全隱患盡到警示義務。由于物業公司在進行物業管理和巡邏中,已經發現有人擅自攀爬樓頂附屬的檢修梯上到消防水箱上玩耍。該區域屬于高度危險活動區域,物業公司僅僅采取巡邏時發現后予以口頭警示,而未作出任何防止無關人員攀爬的措施,如懸掛或張貼安全提示等,故應當視為物業未盡到警示義務,對事故損害結果應當承擔責任。

開發商:房屋驗收合格就能免責么?

一般而言,房地產開發商已將驗收合格的房屋交付給業主,按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。在實務中,一些情形下,即便開發商主張樓盤經驗收合格交付使用,仍有可能房地產開發公司對物業損害結果仍應承擔賠償責任。

案例:受害人、未成年人周某某不慎從窗戶窗臺墜落身亡一案,房地產開發公司辯稱該樓盤經驗收合格交付使用,符合建筑規范不應承擔賠償責任。一審法院認為涉事窗戶窗臺有寬度為8厘米的可踩面,欄桿下面設有一根橫桿,便于兒童攀爬,本案中受害人周某某正是通過攀爬窗戶墜入地面,故瑞成公司建造安裝的窗戶存在安全隱患。同時,房地產驗收屬相關職能部門的行政監管行為,其驗收合格與否并不當然地免除其設計、安裝瑕疵或不合理所造成的損害賠償責任,二審法院維持一審法院判決。

監護人:孩子發生“意外”父母也擔責?

根據《民法通則》、《民法總則》、《未成年人保護法》等規定,監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益。

監護人應對無民事行為能力人、限制民事行為能力人承擔監護責任,某些情況下,監護人對該損害是否存在可預見的情況,也是影響責任認定的重要因素。

案例:原告劉某1作為已年滿十三周歲的未成年人,已具備相應的判斷能力、防范意識,對周圍環境亦具有預判能力,但其系于2017年4月30日晚上19時許撞傷,該時間段天色已黑,且該坡道無直接路燈照明設施,雖有其父母陪同,但6幢地下室亦非其經常出入之地,原告劉某1隨父母居住于11幢,事發當晚系因繞道去取快遞而經過受傷地點,對該裝飾立柱客觀上無法預見,因此,法院不予支持原告監護人負有監護責任的主張。

若父母對子女存在的危險應當預見而未預見,未履行好應有的及監護職責,對于事故的損害監護人應當承擔一定的責任。

案例:2012年1月20日,業主何某的11歲女兒胡某從七樓走廊窗戶跌落,失血身亡。二審法院認為何某作為胡某的監護人,對胡某負有監護義務。胡某為年僅11歲的未成年人,對安全知識缺乏足夠的認知和自我保護能力,何某放任胡某外出長達3小時之久,疏于履行監護職責是事故發生的主要原因。

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